Tuesday, January 18, 2022
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부동산 소득은 좋은 배당금입니까? (뉴욕증권거래소:오)

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뉴욕 증권 거래소 배경으로 뉴욕의 월스트리트 표지판

게티 이미지를 통한 나프탈리나/iStock

Realty Income Corporation(O)을 최고의 투자로 볼 수 있는 타당한 이유가 있습니다.

REIT는 약세장과 강세장에서 모두 좋은 성과를 낸 역사를 가지고 있습니다. 회사는 견고한 재무 기반, 견실한 배당금 지급의 오랜 역사, 회사 순 영업 이익의 0.6%만 반복적인 설비 투자에 지출해야 하는 비즈니스 모델을 보유하고 있습니다.

또한 경영진은 Realty Income(이하 Realty라고 함) 고객의 대부분이 전자 상거래에 저항하는 비즈니스에 있다는 점에 주목합니다. 그러나 그 주장에는 어두운 면이 있습니다. REIT의 자산 포트폴리오의 상당 부분이 COVID-19로 인해 눈이 멀었던 기업에 임대되어 있다는 것입니다. 더욱이 부동산은 인플레이션 압력으로부터 거의 보호받지 못하는 해자가 없는 사업입니다.

부동산 소득의 명백한 장점

50개 주, 푸에르토리코, 영국 및 스페인에서 약 11,000개의 부동산을 임대하고 60개 산업을 대표하는 약 650명의 고객을 보유한 Realty는 잘 분산된 REIT의 정의입니다.

O는 1994년 NYSE에 처음 등장한 시세표 이후 연간 총 수익률 15.1%를 자랑할 수 있습니다.

다음 차트는 지난 50년간 REIT의 AFFO(조정 운영 자금)의 인상적인 성장을 기록합니다.

부동산 소득 AFFO

O Investor Relations 사이트 / 저자별 차트

Moody’s의 신용 등급이 A3이고 S&P의 A-가 있는 Realty는 견고한 재무 기반으로 인해 REIT 중에서 두각을 나타냅니다.

지난 분기 보고서 기준 O의 포트폴리오 점유율은 98.8%입니다. 이는 금세기의 어느 해보다 높은 연간 점유율을 초과하는 것입니다. 상위 20명의 고객은 회사 연간 임대 수익의 51%를 차지하며 가장 큰 고객인 7-Eleven은 Realty 수입의 5.7%만 창출합니다.

경영진은 대부분의 회사 고객이 전자 상거래 중단에 저항한다고 주장합니다. 다음 차트는 테넌트 믹스가 전자 상거래 압력 및 경제 침체로부터 투자자를 보호하는 방법을 보여줍니다.

부동산 소득 연간 임차인 수익

O Investor Relations 사이트 / 저자별 차트

부동산은 삼중 임대 구조로 운영되기 때문에 세입자는 부동산의 운영 비용, 부동산 세금, 보험 및 유지 관리 비용을 지불합니다. 이것은 O의 모든 운영 위험 부담을 덜어줍니다. 이러한 비용이 세입자에게 부과된다는 사실이 Realty의 연평균 설비 투자가 1% 미만인 이유입니다.

또한 임대 기간은 추가 연장 옵션이 포함된 15년인 경우가 많습니다. 이를 통해 REIT는 안정적인 임대 수입을 얻을 수 있습니다.

앞서 언급했듯이 Realty는 NYSE에 상장된 이후로 연평균 복합 수익률 15.1%를 기록하고 있습니다. 이는 S&P 500 및 NASDAQ과 비교하여 동일한 기간 동안 복합 평균 연간 총 수익률이 각각 10.7% 및 11.5%입니다.

다만 최근 주가의 수익률을 감안하면 합리적이라고 생각한다. 아래 그래프는 2011년부터 2020년까지 S&P 500과 O 총 연간 수익률을 비교합니다.

상위 20명의 고객 수익

O Investor Relations 사이트 / 저자별 차트

내 요점은 O가 지난 몇 년 동안 주요 지수를 능가했다는 경영진의 주장을 단순히 앵무새로 만드는 것은 약간 기만적일 수 있다는 것입니다. 2017년, 2019년 및 2020년에 Realty는 S&P 및 NASDAQ보다 큰 격차로 뒤쳐졌습니다.

부동산 소득이 역풍에 직면하는 곳

대유행으로 큰 타격을 입은 Realty에서 임대하는 기업은 LA Fitness, Lifetime Fitness, AMC Theatres 및 Regal Cinemas입니다.

두 피트니스 회사 모두 전체 산업과 마찬가지로 COVID-19로 타격을 입었습니다. 최근 연구에 따르면 미국 헬스클럽의 22%가 영구적으로 문을 닫았습니다.

LA 휘트니스는 개인 소유입니다. 따라서 회사에 대한 실사 연구를 수행할 수 없습니다. Life Time Fitness는 Life Time Group Holdings(LTH)에서 운영하는 여러 비즈니스 중 하나입니다.

LA와 Life Time Fitness를 평가하는 것이 어렵기 때문에 나는 전체 산업에 대한 통찰력을 제공하기 위해 Planet Fitness(PLNT)로 눈을 돌렸습니다. 경영진은 최근 Planet Fitness가 현재 팬데믹 이전 수준의 97% 회원으로 운영되고 있다고 주장했습니다. 가장 최근 분기에 회사는 긍정적인 동일 매장 매출 성장으로 복귀했다고 보고했습니다. Planet Fitness는 또한 3분기에 23개의 새로운 체육관을 추가했으며 올해 110~120개의 매장을 추가할 계획입니다.

나는 전국 체육관의 거의 4분의 1이 폐쇄되는 것이 주요 체육관 운영자에게 좋은 징조라고 생각합니다. 현재 남아 있는 체육관은 확장 기회가 증가했기 때문입니다. 결과적으로 저는 LA Fitness와 Lifetime Fitness가 팬데믹으로 인해 접힌 피트니스 비즈니스가 남긴 구멍을 채우기 위해 확장할 가능성이 높기 때문에 장기적으로 좋은 성과를 낼 것이라고 생각합니다. 결과적으로 두 사람이 제공하는 임대 수입의 거의 5%는 안전합니다.

불행히도 AMC 극장과 Regal Cinemas의 전망은 밝지 않습니다. 최종 박스 오피스 집계는 2021년이며 44억 5천만 달러의 수입은 팬데믹 이전 수준보다 61% 낮습니다. 극장은 작년 1/4분기에 대부분 문을 닫았습니다. 그러나 그 역풍을 고려하더라도 극장 산업은 2019년에 비해 2021년의 마지막 9개월 동안 여전히 53% 적은 수익을 얻었습니다.

부분적으로는 2021년에 더 적은 수의 영화가 개봉되었다는 사실이 저조한 실적을 설명할 수 있습니다. 그러나 이러한 추세는 계속되고 있습니다. 평균적으로 코로나19 이전 연도에 주요 영화 스튜디오는 120편의 영화를 개봉했습니다. 2022년에는 약 90편의 영화가 큰 화면을 차지할 예정입니다. 여기에 극장 소유주가 이전에 보유했던 75~90일의 독점 시청 기간과 비교하여 45일의 상영 기간으로의 전환을 추가하십시오. 이러한 추세 중 어느 것도 연극 산업에 좋은 징조가 아닙니다.

소비자는 또한 극장이 아닌 스트리밍 서비스에서 영화를 볼 수 있습니다. 예를 들어 디즈니(DIS)는 2022년에 30편의 영화를 출시할 계획입니다. 그러나 그 중 절반은 스트리밍 서비스에서 데뷔할 것입니다. 이 경쟁이 일부 소비자를 지역 영화관에서 멀어지게 할 수 있다고 믿는 것이 합리적입니다.

극장 관객 수가 적으면 극장 개봉 횟수가 줄어드는 일종의 악순환을 감지하고 있습니다. 차례로 좌석의 뒤쪽 끝 수를 줄임으로써 사이클을 영속시킵니다.

또 다른 역풍은 나이든 관객이 극장으로 돌아갈 가능성이 가장 낮다는 사실에 있습니다. 잠시 제쳐두고, 아마도 나는 이상치이지만 현재 영화 작품에서 엔터테인먼트 가치를 거의 찾지 못했습니다.

그러나 스트리밍은 많은 사람들이 생각하는 것보다 덜 위협적이라고 생각합니다.

한국 영화 관객에 대한 최근 연구는 스트리밍이 실존적 위협이 아니라는 나의 주장을 뒷받침합니다. 한국에서는 개봉 4주 만에 스트리밍 서비스를 통해 개봉하는 것이 관례다. 내가 인용한 연구에서는 스트리밍 서비스와의 경쟁으로 인해 이사 출석률에 큰 변화가 없음을 발견했습니다. 실제로 한국은 세계에서 극장 관람률이 가장 높은 나라 중 하나입니다.

극장 세입자가 3분기 임대료의 99.6%를 지불할 수 있었음에도 불구하고 AMC 극장과 리갈 시네마의 미래는 다소 문제가 있다고 본다. 스트리밍 자체가 제한적인 위협이 된다고 생각하지만 새로운 릴리스의 감소, 평범한 콘텐츠로 인식하는 콘텐츠, 시청자 습관의 변화를 지속적인 역풍으로 봅니다. 그러나 내가 옳다 해도 이것은 Realty가 극장 체인에 임대하는 위치의 약 5% 중 일부에 대해서만 문제를 제기합니다.

그럼에도 불구하고 실적이 저조한 임차인과 관련된 문제 외에도 다른 우려 사항이 있습니다.

REIT의 연간 임대료 에스컬레이터는 약 1%에 불과합니다. 대부분의 고객은 장기 임대를 하고 있으며, 종종 15년이 넘는 기간 동안 여러 번 연장됩니다. 인플레이션이 뜨거워지는 기간에 이는 회사의 이익에 지장을 줄 수 있습니다.

더욱이 Realty의 지리적 위치는 다각화를 제공하지만 주어진 시장에 집중하지 못한다는 것은 회사가 가격 결정력이 없고 따라서 해자가 없다는 것을 의미합니다. 또한 회사의 자산은 경쟁업체의 자산과 거의 구별할 수 없습니다.

또한 총 재임대 스프레드는 지난 몇 년 동안 평균 약 5%였습니다. 결과적으로 Realty는 낮은 내부 성장을 생성하고 성장을 촉진하기 위해 새로운 부동산 취득에 의존합니다.

제목이 제기한 질문에 답하기

부동산 소득은 좋은 배당금입니까? 그에 대한 대답은 의심할 여지 없이 예입니다.

REIT의 투자자 관계 사이트에서 찾은 아래의 메트릭은 내 주장을 뒷받침합니다.

• 1969년 설립 이후 617개월 연속 배당금 지급

• 114 배당금 인상

• 97 분기 연속 증가

• 배당금 228% 증가

• 약 4.5%의 복합 평균 연간 배당 성장률

여기에 REIT가 “배당을 우리의 사명을 신성시하는 것으로 계속 취급할 것”이라고 2021년 2분기 투자자 프레젠테이션에서 발표한 선언을 추가합니다.

나는 sacrosanct라는 단어를 굵은 글씨체가 아닌 굵은 글씨체로 두는 것이 Realty의 선택이라는 점은 주목할 가치가 있다고 생각합니다.

부동산은 월간 배당금 회사로도 알려져 있습니다.

제가 알기로는 Realty Income만큼 배당금 지급을 강력하게 강조하는 경영진은 없습니다. 물론 경영진은 때때로 약속을 초과하거나 미달할 수 있습니다. 그러나 AFFO 기반 지불금 비율이 80%이고 신용 등급이 A-이므로 Realty의 배당금이 안전하고 계속 성장할 것이라고 믿을 만한 충분한 이유가 있습니다.

부동산 소득 평가

부동산은 현재 주당 $71.87에 거래되고 있습니다. REIT를 다루는 8명의 애널리스트의 평균 12개월 목표 가격은 $79.20입니다. 가장 최근의 분기 보고서에 따라 주식을 평가한 3명의 분석가가 제시한 목표 가격은 $80.33입니다.

O 주식은 매수, 매도 또는 보유입니까?

Realty Income의 월별 배당금은 투자자에게 안정적이고 안전한 수입 흐름을 제공합니다. 3중 순 REIT인 Realty는 견고한 수익원을 창출하고 회사의 투자 등급 부채를 통해 경영진이 기민한 인수를 통해 성장할 수 있습니다.

2009년에는 상위 20개 임차인 중 3%가 투자 등급이었습니다. 오늘날 상위 20명의 세입자 중 60% 이상과 전체 포트폴리오의 약 50%가 투자 수준의 부채 등급을 가진 회사로 구성됩니다. 지난 10년 동안 REIT는 경제적으로 민감한 소매 부문에 대한 노출도 줄였습니다. 오늘날 테넌트 믹스는 경기 침체와 전자 상거래로부터 크게 격리된 비즈니스에 의존하고 있습니다.

Realty의 영화관 임차인은 어려움을 겪을 수 있지만 회사 포트폴리오의 나머지 부분은 잘 수행될 것입니다. 그러나 저는 REIT의 연간 임대료 에스컬레이터가 이 가속화된 인플레이션 기간 동안 잠재적인 문제라고 생각합니다.

Realty에 대한 긍정적인 요소가 부정적인 요소보다 훨씬 더 중요하지만 최고의 투자를 평가할 때에도 밸류에이션은 항상 결정적인 요소입니다.

나는 현재 주가가 공정 가치 범위의 더 매력적인 끝이라고 생각하며 주식이 52주 최고가에서 거래되고 있다는 점에 주목합니다. 회사의 5년 배당 성장률이 3.55%라는 사실과 이를 결합하면 Realty Income에서 내 위치를 추가하기 전에 하락을 기다릴 것이라고 결론을 내립니다.

나는 O를 HOLD로 평가한다.



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