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유럽, 날카롭고 갑작스러운 부동산 반전에 대비

런던과 프랑크푸르트의 트로피 부동산의 혼란은 기록상 가장 급격한 반전에 직면한 유럽 부동산 투자자들을 기다리고 있는 피해를 엿볼 수 있게 해줍니다.

런던 시에 있는 사무실 건물에 대한 어려운 재융자 절차부터 독일 금융 허브에 있는 코메르츠방크 타워의 긴박한 매각에 이르기까지, 투자자들은 대출 시장이 급속히 상승하는 금리로 인해 자금 조달 격차를 해소할 방법을 찾기 위해 안간힘을 쓰고 있습니다.

현실 확인은 유럽 전역의 대출 기관이 연말 평가 결과를 받으면서 앞으로 몇 주 안에 시작됩니다. 밸류에이션의 급격한 하락은 대출 약정을 위반할 위험이 있으며, 강제 판매에서 새로운 현금 유입에 이르는 긴급 자금 조달 조치를 촉발합니다.

사모펀드 회사인 아폴로 글로벌 매니지먼트(Apollo Global Management)의 파트너 스카르돈 베이커(Skardon Baker)는 “유럽은 10년 동안 쉽게 돈을 벌 수 있었던 엄청난 풀림을 겪게 될 것”이라고 말했다. “고통과 탈구의 양은 스펙트럼을 벗어났습니다.”

Bayes의 조사에 따르면 European Banking Authority에 따르면 거의 이탈리아 경제 규모인 약 1조 9000억 유로(2조 1000억 달러)에 달하는 대출, 채권 및 기타 부채가 상업용 부동산에 대해 담보되거나 유럽과 영국의 집주인에게 확장됩니다. 비즈니스 스쿨 및 Bloomberg에서 수집한 데이터.

그 중 약 20%, 즉 약 3,900억 유로가 올해 만기가 도래할 것이며, 다가오는 경색은 글로벌 금융 위기 이후 부동산 대출 위험을 억제하기 위해 고안된 규제의 첫 번째 실제 시험을 의미합니다. 이러한 규칙은 수정을 더 가파르고 더 갑작스럽게 만들 수 있습니다.

독일 프랑크푸르트의 코메르츠방크 타워. 사진 제공: 알렉스 크라우스/블룸버그

프랑스 보험사 Axa SA의 투자 관리 부서의 실물 자산 사업 책임자인 John O’Driscoll은 “재평가가 과거보다 더 빨리 이루어질 것이라고 생각합니다.”라고 말했습니다. “조수가 빠지면서 사람들이 노출되기 시작했습니다.”

유럽의 대출 기관은 부실 대출에 대해 보다 공격적으로 행동하도록 새로운 규정에 자극을 받을 것입니다. 그들은 또한 10여년 전의 마지막 부동산 위기 때보다 더 나은 상태이므로 문제가 악화되는 것을 덜 허용할 수 있습니다. 차용인에게 부담이 됩니다.

게임의 규칙

변경된 사항 중요한 이유
은행은 발생 손실이 아닌 예상 손실에 대한 준비금을 예약해야 합니다. 더 이상 “확장 및 척”
약정 위반이 있는 대출은 더 높은 자본 비용이 발생합니다. 부실 대출에 대해 은행이 더 신속하게 조치하도록 자극
독일 소매 투자자는 부동산 펀드 환매를 위해 최대 1년을 기다려야 합니다. 보다 질서 있는 자산 판매 가능
프랑스 부동산 펀드는 자금의 25% 이상을 현금 또는 주식으로 보유해야 합니다. 유동성 버퍼 제공

2008년 금융 위기의 여파로 대부분의 은행은 부실 대출을 요청하면 막대한 손실을 입을 수 있기 때문에 꺼려했습니다. 부실 대출에 대한 새로운 규정에 따라 대출 기관은 누적 손실이 아닌 예상 손실을 대비해야 합니다. 즉, 가만히 앉아 자산 가치가 회복되기를 바라는 인센티브가 적습니다.

작년에 부동산 대출을 위해 25억 파운드를 모금한 대체 투자 펀드 매니저인 Cheyne Capital의 관리 파트너이자 부동산 최고 투자 책임자인 Ravi Stickney는 “1분기에 수행되는 연말 평가가 핵심이 될 것”이라고 말했습니다. “물음표는 은행이 실제로 하는 일에 관한 것입니다.”

대처 전략
최근 몇 건의 거래는 쉽게 돈을 버는 시대의 종말에 부동산 회사들이 어떻게 반응하고 있는지를 보여주지만, 강제 매각은 현재로서는 규칙이 아니라 예외에 가깝습니다.
1 포트소켄 스트리트

런던 보험 지구 가장자리에 있는 사무실 블록의 소유자는 7월 약 1억 4천만 파운드(1억 7400만 달러)의 부채가 만기되기 전에 재융자를 확보하는 데 실패하여 8월에 제출된 계정에 중요한 불확실성 조항을 포함하도록 했습니다.

현대화되고 부분적으로 임대된 건물은 2022년 2월에 약 2억 2천만 파운드로 평가되었지만 그 이후 가치는 급락했습니다. 남은 공간에 대한 재융자 및 임대 논의가 진행 중이며 해결책을 제시할 수 있습니다. 진전이 없으면 결과는 강제 매각이 될 수 있습니다.

한 가금류

회사 계정에 따르면 영란은행 인근 건물의 한국인 소유주는 가치 하락으로 아일랜드 은행의 대출 위반으로 이어진 후 주주 신용을 확장했습니다. 이 전략은 분명히 사용 가능한 현금이 있는 소유주를 요구하는데, 이는 레버리지가 많은 많은 유럽 집주인에게는 해당되지 않습니다. React News는 이전에 리파이낸싱 기한을 놓쳤다고 보고했습니다.

복스홀 건설

런던에서 Guangzhou R&F Properties Co.는 은행 대출의 대안을 찾았습니다. 중국 개발자는 Vauxhall의 아파트 및 호텔 단지에서 작업을 다시 시작하기 위해 Apollo Global Management Inc. 및 Carlyle Group이 포함된 컨소시엄에 의지하여 7억 7,200만 파운드의 선순위 및 메자닌 부채를 확보했습니다.

코메르츠방크 타워

프랑크푸르트에서 또 다른 한국 투자자는 재융자를 시도하는 대신 Commerzbank AG가 점유하고 있는 타워를 매각하려고 했습니다. 현 시장에서 보기 드문 움직임이다. JLL의 유럽 국제 자본 시장 책임자인 Chris Staveley에 따르면 벤더들이 가치 하락에 주의를 기울이면서 작년에 유럽에서 약 200억 유로의 계획된 사무실 판매가 취소되었다고 합니다.

선순위 부채 평가

지금까지 밸류에이션은 일반적으로 은행이 보유한 대출인 선순위 부채가 물에 잠길 정도로 충분히 하락하지 않았지만 곧 바뀔 수 있습니다. CBRE Group Inc.가 평가한 영국 상업용 부동산은 작년에 13% 하락했습니다. 12월에만 브로커가 3% 하락을 기록하면서 하락세가 가속화되었습니다. Goldman Sachs Group Inc.의 애널리스트들은 총 감소율이 20%를 넘어설 수 있다고 예측했습니다.

그런 다음 은행은 가격이 더 떨어지기 전에 조치를 취하고 신용 손실 위험을 감수하여 부채가 있는 집주인이 어려운 대안을 선택하도록 할 수 있습니다. 부채 만기에 직면한 사람들에게는 문제가 더 까다로워집니다. 대출 기관은 기꺼이 대출하려는 부동산 가치의 양을 줄이고 있습니다. 즉, 낮은 감정가는 이중고로 작용하여 자금 조달 격차를 증가시킬 수 있습니다.

페더레이티드 헤르메스(Federated Hermes Inc.)의 자산 기반 대출 책임자인 빈센트 노벨(Vincent Nobel)은 시장이 바닥을 쳤다는 신호가 있을 때까지 “은행 수요는 더 낮고 계속 더 낮을 것”이라고 말했다. 문제를 해결한다는 것은 다른 사람의 문제로 만드는 것입니다.”

스웨덴은 지금까지 위기의 진원지였으며 주택 가격은 정점에서 20% 하락할 것으로 예상됩니다. 스웨덴의 상장 부동산 회사는 지난 12개월 동안 가치의 30%를 잃었고 스웨덴 중앙은행과 금융감독청은 상업용 부동산 부채로 인한 위험에 대해 거듭 경고했습니다.

FSA 이사의 수석 고문인 Anders Kvist에 따르면 더 많은 담보에 대한 요구가 부실 판매를 강요할 수 있기 때문에 부동산 가치 하락은 “도미노 효과”를 유발할 수 있습니다.

세계 금융 위기 이후 더 큰 타격을 입은 이탈리아와 스페인과 같은 일부 안정 지역이 있는 반면, 영국은 침체되고 있으며 독일이 다음이 될 수 있다는 신호가 있습니다.

긍정적인 면은 끈으로 묶인 부동산 투자자가 이용할 수 있는 더 많은 옵션이 있다는 것입니다. 폐쇄형 신용 펀드와 같은 기업은 지난 10년 동안 꾸준히 확장되었습니다. Bayes 설문 조사에 따르면 전체적으로 보험사 및 기타 대체 대출 기관은 작년 상반기 영국의 주요 은행보다 새로운 영국 부동산 대출의 비율이 더 높았습니다.

Cantor Fitzgerald의 CEO인 Howard Lutnick은 지난 주 다보스에서 열린 세계 경제 포럼에서 향후 18개월 동안 투자자들은 더 위험한 부동산 투자를 하는 소위 기회주의적 펀드에 기록적인 금액의 돈을 쏟아 부을 것이라고 말했습니다. 이러한 추세는 상업용 부동산 시장의 반등을 가속화하는 데 도움이 될 것이라고 그는 말했습니다.

이러한 새로운 도구는 은행이 수년 동안 부실 대출을 유지했던 과거보다 혼란을 더 짧게 만들 수 있습니다. 스톡홀름에 있는 Danske Bank의 신용 분석가인 Louis Landeman은 대출자들이 대응 조치를 취할 수 있는 충분한 자금을 가지고 있기 때문에 재설정이 상대적으로 질서정연할 것으로 예상합니다.

Savills의 상업 연구 책임자인 Mat Oakley는 “그 격차를 메울 창의적인 방법을 생각해 낼 수 있는 사람은 누구나 즐거운 시간을 보낼 것입니다.”라고 말했습니다.

–Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd, Konrad Krasuski 및 Nicholas Comfort의 도움으로.

사진: 영국 런던 시에 있는 The One Poultry 건물(왼쪽). 사진 제공: Luke MacGregor/Bloomberg

저작권 2023 블룸버그.

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